房产在线讯(十堰晚报·楼宇周刊 记者 王雁博)《徐策跑城》是国粹京剧的经典剧目,这四个字用来形容当前的楼市可谓恰如其分。在楼市观望氛围日趋加剧、开发商资金状况日益紧张的形势下,以价换量、跑量为王似乎已经成为各大开发商的共识。不仅要跑,更要跑得快、跑得稳、跑得安全、跑得漂亮。
“跑得稳健,跑得精彩”
柳林春晓项目营销总监徐志刚认为,面对无数正在观望的眼睛,楼市竞技场上势必要爆发激烈角逐,这个时候,跑得快是*的制胜之道,“观众不会因为你跑得快而嘲笑你,相反会因为你*占了先机而为你鼓掌叫好。不过,观众会因为你跌倒了而嘲笑你,给你喝倒彩。所以对广大开发商来说,一旦决定了跑量,就要像飞人博尔特一样,跑得快、跑得稳健、跑得精彩。”
徐志刚认为,因为供求关系的失衡,购房者对房价下行的预期日趋高涨,所以开发商如果降价跑量,其实是符合广大购房者心理预期的,自然能博得广大购房者的青睐。但如果这个时候还玩一些明降暗升、制造噱头的花招,则只能成为购房者眼中的笑话,在当前市场形势下只能使自身状况更加雪上加霜。
十堰易居营销总监李焰认为,“说到跑量,万科一直是领跑者。认真分析万科在各大城市采取的以价换量策略,能够帮助十堰开发商制订切实可行的营销方针。”比如,5月20日,万科在广州的刚需大盘万科欧泊以1.5万元/平方米的价格开售,与其最近一个月的网签均价相比有着3成的降幅。而在上海,万科·海上传奇上周单价直降5000元/平方米,降幅超过12%。不过,万科的降价也是有策略的,以万科欧泊为例,其所推出的特价单位都是素质相对较差的,紧靠变电站。但无论如何,像万科这样堪称行业一哥的龙头企业都摆出降价姿态,其影响力自然不可低估。“你不跑而其他人在跑,跑得慢就要落后。万科正是用*跑的方式吸引了更多人的关注。”
细心的读者不难发现,大洋五洲可能是十堰楼市*唱响“徐策跑城”的楼盘。早在今年年初,楼市还没有呈现出如今天这般疲软的面貌,许多开发商还按兵不动,业内人士还在上演“多空之争”的时候,大洋五洲就*先将该项目相对素质较差的一栋楼拿出来做低价促销,一举树立了“亲民低价”的形象,成功吸引了更多的关注,*占了更大的市场份额。在楼市持续低迷的情况下,大洋五洲更是跑在前头,推出首付2万起买两房、3万起买三房等一系列以价换量的有效举措,进一步捍卫了销售*的荣誉。
“遵守规则,莫抄小路”
跑量也有许多门道,究竟怎么跑才能又快又稳地到达目的地?徐志刚认为:“田径比赛中,运动员要在赛道上跑;马拉松比赛中,参赛者要按规定路线跑。而且,一定要跑够规定的距离才能冲刺,少跑两圈或者抄小道,只能被判犯规出局。”
同理,在楼市竞争中,无论什么楼盘都要恪守规则。虽然在跑量竞赛中会出现“八仙过海各显神通”的局面,但无论使出什么样的解数,都不能突破禁忌。而所谓的禁忌,无非是:无论采取什么样的定价机制,都不能违背市场机制,不能违规操作。无论采取什么样的宣传手段,都不能欺骗消费者,不能因为降价而降低产品质量。“违反赛制可能逞一时之快,谋得短时间的快意,但最终也许面临的将是*禁赛、永远出局的结果。”
至于如何跑,徐志刚给出的答案就是降价:“价格降到位,自然就有吸引力。”徐志刚指出,跑量并不是让开发商“赔本赚吆喝”,而是让开发商、房企改变对高利润的盲目追求,转而去谋求合理的能握在手心里的利润。“梵高的向日葵在拍卖市场上被炒到了天价,但有价无市,最后一个接手的人非但得不到预期利润,反而连本金投入也被套牢在里面。其实房地产也一样,如果不降低对利润的预期加快出货量,只能使资金链越来越紧张,项目运作越来越艰难。”
“别跑抽筋,别跑掉鞋”
楼市跑量就跟运动员赛跑一样,在跑的过程中要量力而行,用力过猛会抽筋。同样,在起跑前要准备充分,鞋带不系紧就上场,很容易跑掉鞋。
李焰说:“常开车的人都知道,跟随别人开,其实比盲目变线超车速度要快。别人快我就快,跟着跑,道路一直是畅通的;而盲目超车容易造成拥堵塞车,欲速则不达。”而楼市在跑量过程中,*得先机的楼盘领跑在前,紧跟其后的项目和开发商要量力而行,不要盲目赶超:“你降1000,我就降1500。人家降1000还有赚,你降1500白辛苦。结果呢,购房者一看价格战打响了,更不买房了,整个楼市都受冲击和影响。开发商之间也该加强沟通,你看长跑强国肯尼亚和埃塞俄比亚,在比赛过程中,运动员之间会相互协作,交互领跑,把比赛节奏和速度控制在对自己最有利的范围内。开发商也该有这样的思维,否则局面混乱,崴了脚抽了筋的肯定大有人在。”
面对骤增的销售压力,一位不愿透露姓名的业内人士表示,房企很有可能将8、9月份的冲量计划提前至7月。“房企如果不在价格以及销售策略上做出实质性调整和让利,潜在的客户容易流失或分流到竞争对手处,因此继大洋之后,也会有标杆房企追随促销,提前让利跑量将逐渐成为下半年十堰楼市的普遍现象。”这个时候还没有做好上场准备的开发商,极有可能在接下来的跑量进程中掉鞋、掉链子。
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