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从住宅到商业 有所为有所不为

2014-09-19 11:42:12 来源:十堰晚报·楼宇周刊 编辑:王玉琴 0条评论
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房产在线讯(十堰晚报·楼宇周刊 记者 王雁博您好,马博士。首先感谢您在百忙之中抽出时间接受我们的采访。今年年初,您成功预测了“房价会小幅震荡”,您博客中的文章也体现了您对房价走势的精准判断。请问您对接下来的楼市走势有何看法?

住宅地产的出路

在于稀缺性

记者:您好,马博士。首先感谢您在百忙之中抽出时间接受我们的采访。今年年初,您成功预测了“房价会小幅震荡”,您博客中的文章也体现了您对房价走势的精准判断。请问您对接下来的楼市走势有何看法?

马光远

马光远

马光远:我其实没用过“小幅震荡”这样的表述,我的观点一直很明确,就是今年房价会“下跌”。一些媒体可能担心说得太直白会有负面影响,所以把我的话加以了修正。年初的时候我说“降价”,很多人说我胡说八道;3月份的时候我说“降价”,很多人还出来反驳说不可能;杭州降价的时候,一些人说“不过是营销策略,不具有代表性”,到了现在,降价已经不必再遮遮掩掩了,整个楼市已经进入了深度调整期。

短时间内,绝大多数城市的住宅地产,调整不会结束。整个行业目前都面临着调整,目前最大的问题是过剩,就是房子太多了。房子太多怎么解决?首先是降价。有些城市靠价格可以解决一定问题,比如中心城市和沿海城市,也就是人口净流入城市。但有些城市靠降价也很难解决问题,形势比较严峻,未来可能面临更深度的洗牌。

过去10年,我们讲到的房地产指的就是住宅地产。我认为,住宅地产的好日子基本结束了,面临着很痛苦的调整,而且有大量的企业会死掉。这里面很大一个原因就是去年太好了,让很大一部分人有点飘飘然,错误地分析了形势,把大量的钱都用来买地,到了今年形势变化,企业融资很难,没有钱开发了。

住宅市场也要具体分析。同样是一线城市,北京辐射力特别大,只要价格稍微松动,就会吸引大量人购买。而上海就不见得,因为它周围的城市群发达,较为发达的城市很多,相对应的上海就没有北京那么大的辐射力和吸引力。还有一类城市没问题,比如西部欠发达省份的省会城市,全省只有一座大型城市,比如甘肃只有兰州一座相对发达城市,没有别的选择,所有的甘肃人都要往那里集中。城市的稀缺性导致那个地方的房价坚挺。所以说房价的逻辑非常多,因地制宜。

十堰这个地方,第一它是一座山里边的城市,与周边城市也都有一定的距离,我今天从武汉来十堰,就深刻体会了有多远。所以这座城市也具有特殊性和稀缺性,房价就不可能太低。而且,因为是山城,地也不可能太多,分析十堰楼市也要结合其自身的特点。

开发商如何

应对调整期

记者:您认为“房价调整是中国房地产成人礼”,而事实证明调整期已经到来。您认为开发商该如何度过调整期?

马光远:我认为,整个行业正面临一次洗牌。相当一部分企业可能无法安然度过调整期,一部分企业会被淘汰。虽然残酷,但对整个行业的长远发展来说是好事,也是必须面对的考验。但是,也不是说小规模的企业就一定面临被淘汰,其实一些规模小、区域市场占有率高的企业更加灵活,恰恰能找到生存之路。

一直以来,我对开发商的建议是,调控很严的时候一定要“逆周期”大量拿地大量建房子。调控很严,市场往下走,土地价格相对较低时一定要大量拿地,因为走势肯定会起来,市场的周期没有完;但目前的市场纷纷取消调控的时候,就要“顺周期”,千万要谨慎,因为市场需求远远低于供应量。

开发商能不能活下来的关键就是现金流。今年8月份,开发商到位资金的增值只有2%,这在房地产市场化以来是最低的,也就是说融资越来越困难。这个时候拿的地多只能增加资金压力,开工建设没资金,而且建了又卖不出去。以前讲“逆周期”是因为房子还不够,所以调控越严越要拿地建房。而现在市场的基本面就是房子多了,只能“顺周期”,度过冬天,才能迎接春天的到来,所以活下来才是关键。绿城就很聪明,发现形势变化以后,就及时撤出来,把股权转让给融创。

所以,形势好的企业要克制,不要拿地。要放慢开发速度,等这个小周期过去以后市场回暖,再有所动作。

房子少的时候限购有用,房子多的时候取消限购没有太大作用,因为房子本身的价值降低了。限购本身限制的是投资,而一旦房子多到失去投资价值,限不限购没有区别。

研究房地产要根据基本规律,不要简单参照过去。因为房地产市场的主要矛盾已经发生了根本性变化,卖方市场已经变成买方市场。过去10年的主要问题是没房子,人均居住面积低;而现在的实际情况就是房子多了,这个时候就不能再抱有“幻想”,这个时候不要指望政策,因为政策也解决不了市场基本面的问题。

【人物档案】

9月13日,马光远作为万达广场“远见财富,智论投资”高峰论坛暨产品说明会的主讲嘉宾莅临十堰,在会上做精彩演讲,纵论经济形势与投资技巧。发言结束后,《十堰晚报·楼宇周刊》记者第一时间对马光远进行了*专访,就房地产形势与十堰商业地产发展方向等热点问题听取他的独到见解。

马光远:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后,中央电视台财经频道评论员。学术志趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域,是《经济观察报》、《中国经营报》、《南方周末》、《南方都市报》、英国《金融时报》等媒体的专栏作家和特约评论员。主要著作有《大国经济》、《房价的逻辑》、《中国经济创造力研究报告》等。2009年荣获《南方人物周刊》“时代骄子青年领袖”称号。


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关键词:马光远 万达广场
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