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从住宅到商业——著名经济学家马光远纵论当前房地产市场

2014-09-19 11:49:02 来源:十堰晚报·楼宇周刊 编辑:王玉琴 0条评论
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房产在线讯(十堰晚报·楼宇周刊)首先,我发现现在十堰也出现了住宅滞销的局面,我认为也是跟全国一样出现了过剩。不过,住宅遇冷会推动房地产的业态发生变化,做住宅地产的企业会相应减少,而做商业地产、文化旅游项目的比重会提升。可以说,商业地产看上去的确迎来了发展契机。

商业地产是“五项全能”

并非所有地产人都能玩转

记者:说完住宅,我们再来谈谈商业地产。目前在十堰,也有很多开发商转战商业地产领域,十堰的商业地产开发量增势强劲。以您的经验,十堰这样的三四线城市在迎来商业地产建设高潮时要注意哪些问题?又有哪些优势?

马光远:首先,我发现现在十堰也出现了住宅滞销的局面,我认为也是跟全国一样出现了过剩。不过,住宅遇冷会推动房地产的业态发生变化,做住宅地产的企业会相应减少,而做商业地产、文化旅游项目的比重会提升。可以说,商业地产看上去的确迎来了发展契机。

马光远

我们要明确商业地产的定义。一个小卖部也算是商业地产,而我们所要探讨的商业地产是那些与未来整个城市升级相关的商业项目。我们这样一座城市,需要提升自身品质、发生质的飞跃,硬件一定要跟得上。而所谓硬件,除了要有漂亮的住宅,还要有漂亮的写字楼、购物中心、娱乐设施等,而这很大程度上要通过商业地产开发来实现。

广大开发商一定要注意,商业地产非常特殊,不是所有人都能玩,也不是所有做地产的人都能玩转商业地产。商业地产对综合实力要求极高,它是“五项全能”而不是单项赛。如果说90%的开发商可以把住宅做得很好,那么只有10%的企业具备玩转商业地产的能力。住宅开发相对简单,设计可以请设计公司,建设有建工集团,开发商只要具备“张罗事”的能力就够了。但商业地产要复杂的多,它不是建一栋房子就完了,还有运营,运营最重要。比如说,一个城市综合体,你能不能拉来人气才是最重要的。

在这方面,本土开发商不妨学学万达。万达是一个稀缺,一个短缺,它填补了一个城市的空白并带动了一个城市的整体品质升级。万达在做城市综合体的过程中,最牛的软实力就是拉品牌。它是“订单地产”,是按照品牌的要求来打造产品,在建设之初就已经完成了招商。而我们很多商业项目是要等建成以后才招商,根本没人愿意来。

品牌为什么愿意跟着万达走?因为万达能为品牌带来极大的价值提升,万达就是人气,所以在与品牌之间的关系上,万达是甲方,品牌是乙方。在许多一线城市,一些毗邻万达的项目为自己的商业地产打出的旗号是:跟着万达来赚钱。这是对整个商业格局的提升,不是所有人都能做到的。

住宅地产玩的是“地产”

商业地产玩的是“商业”

所以,我不建议轻易做商业地产。一些做住宅很成功的企业想要转向商业地产,这是对自身极大的挑战。以为玩住宅玩好了就能驾驭商业地产的人,其实根本不懂商业地产。不要忘了,住宅地产玩的是“地产”,而商业地产玩的是“商业”,根本就不是一个行业,隔行如隔山。很多人根本不知道商业地产该怎么玩,在不清楚游戏规则时,不要贸然参与。

所以玩可以,但不要一上来就追求高大上。姿态低一点没问题,可以玩一些低端的,比如搞一个专业市场,针对城市或者所在片区的薄弱环节做提升。比如这里缺一个汽配城,那我做一个全国最大的都没问题。选择专业性的稀缺的东西来弥补自身不足是可以的。或者做弥补区域差别性的产品。比如你认为中端消费市场万达照顾不到,你就可以在万达旁边做中端。找准自身定位,别跟强势项目硬碰硬。

十堰的优势也是多方面的。首先这是一座移民城市,文化具有多元性和包容性,市民容易接受新鲜事物而没有排斥感,这有利于商业品牌培育市场。其次,十堰的城镇化水平有待进一步提高,而商业发展是城镇化的硬件,目前十堰人选择去武汉乃至上海、香港消费,说明本土商业还没能满足需求,市场潜力巨大。

电商对商业地产

冲击有限

记者:近年来,关于电商对商业地产造成冲击的言论很多,并且中国电商的确也取得了爆发式增长,马云新晋中国首富。有趣的是,中国商业地产的龙头万达集团也有进军电商的举动,王思聪的每一个举动都被看作与万达进军电商相关。那您觉得电商会对传统商业地产带来哪些影响?

马光远:我觉得没影响。中国电商能取得今天的成绩,马云其实应该感谢房地产。正是因为房地产的租金过高导致了实体商业的成本很高,所以倒逼着很多人去搞电商。美国和其他一些发达国家为什么电商没这么牛?因为房地产很合理,租金成本远低于中国。所以中国电商如此火爆的根源就在于租金成本过高。反过来讲,不是所有东西都可以通过网购获得最佳体验。

很多东西都是电商替代不了的,比如奢侈品购买。王健林做电商和他的综合体是相辅相成的。在网上下订单,到实体店购买。随着物联网的发展,实体店会进一步电商化、智能化,但它能带来全方位的购物体验则是电商完全做不到的。

以美国为例,有购物习惯的网民只有2%,而中国也只有不到10%。如果房地产逐步回归,成本相应减少,商业地产仍旧是不可替代的。

记者:最后,请为十堰市民提供一点投资方面的建议?

马光远:我们研究经济,也只是根据客观规律和事实去判断市场,也不能保证得出的结论完全正确。按照目前的经济形势,最好的投资也许是不投资。如果一定要投资,就选择长线看多的东西,比如美元;或者选择稀缺性强而性价比高的事物进行投资。建议不要碰股市,中国几十年来最稳定的就是股市,因为从来就没涨过。商业地产虽然短期内面临调整,但长线来看因为迎合城镇化需要,还是比较乐观的。

中国经济要想保增长,就一定要稳定房地产市场,因为楼市对宏观经济的影响巨大。所以楼市只会调整,只会日趋合理,绝对不会出大的问题。而且,中国经济还有巨大的发展空间,所以“冬天“只是暂时的,只要活着度过冬天,温暖的春天一定会到来。


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关键词:马光远 万达广场
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