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楼市“期末考”在即 把握时机或可完美逆袭

2014-10-17 09:14:59 来源:十堰晚报·楼宇周刊 编辑:王玉琴 0条评论
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房产在线讯(十堰晚报·楼宇周刊 记者 王雁博)屈指算来,2014年只剩下两个半月的时间。十堰楼市“期末考”日益临近,届时各开发商将交出一份怎样的答卷?应该承认的是,对开发商来说,2014年的题目有点难。但好消息是,进入四季度以来,各种刺激政策纷纷出台,利好消息频频传出,如果把握住时机,开发商还是有机会在最后一搏中完成逆袭。

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审时度势

转人口红利为销售红利

总的说来,2014年摆在各开发商面前最难破解的难题是:楼市整体低迷,销售持续乏力。虽然各路开发商使出了浑身解数,仍然冲不破大环境的藩篱,各种努力收效甚微。究其原因,就是过剩。著名经济学家马光远认为:“现在房地产问题的基本面就是房子太多了。”

但另一方面,中国的房子真的太多了吗?中国真的已经实现居者有其屋了吗?某不愿透露姓名的业内人士分析,中国每年有大量的农村人口涌入城市,而他们当中真正在城市里买房安家的又占了几成?“中国许多农村都出现这样的现象,年轻人大多都已经外出谋生,留在村子里的以老年人居多。入城谋生的年轻人习惯了便捷舒适、设施完善的城市生活,已经不适应农村生活,已经不习惯甚至不可能再回到农村生活。留在城市里是他们最大的梦想,赚了钱在城里买房就是他们扎根城市的第一步。”

所以,多或者少,应该辩证地看。以十堰为例,如果以目前近80万的城区人口衡量,则商品房存量不可谓不大;但以全市350万的总人口计算,则十堰的存量房不仅不多,甚至不够。要知道随着城镇化进程的加快,将有越来越多的农村居民涌入城市,对十堰楼市来说,人口红利不可谓不大。

问题的关键在于,怎样将人口红利转变为销售红利?柳林春晓策划人徐志刚表示,年末恰是外出务工人员返乡潮,返乡大军的购买力不容小觑,各楼盘应未雨绸缪,提前做好接待准备。

应该说,城镇化是大势所趋,虽然它不可能成为2014年楼市收官战的主力军,但绝不能忽视它会对楼市造成的持续而深远的影响。长远来看,建设能满足这部分人需求的房子,提供这部分人满意的产品,会有丰厚的回报。

因势利导

化政策利好为销售利好

事实上,除了城镇化、农村居民入城以外,城市刚需族和改善型购房人群规模同样可观。但是因为市场持续乏力、观望情绪弥漫等诸多原因,这部分人的消费潜力并未得到完全释放。

徐志刚认为,对刚需族来说问题有二,一是房价太高,二是性价比高的产品不多。对改善型人群来说问题也有二,一是可供选择的好房子太少,二是以往的限购政策以及各类趋紧的调控政策束缚住了许多人的手脚。

可喜的是,形势正在变化。随着从国家到地方的一系列放宽楼市调控、刺激销售的政策出台,刚需族和改善型购房者都迎来了买房的好时机。

事实证明,自9月30日房贷新政出台以来,各地市场都出现了明显反弹,看房人数明显增多。新政亮点是修改了首套房的认定标准,首套房贷款还清再购房享受首套房政策。在居民房贷方面,重申贷款首付最低为30%、利率下限为基准利率0.7倍,并允许银行自行决定房贷利率。更重要的是,明确在房贷结清的情况下,二套房可享受首套房待遇。某不愿透露姓名的业内人士分析认为,在目前去库存的导向下,购房者会因为央行政策而缓解购房压力,进而积极入市。这也将使得部分观望购房者改变策略,进而跟风,积极参与购房。一旦成交量反弹,将直接有利于楼市的长期发展。

对十堰开发商来说,在利好政策的保驾护航下如何实现销售业绩的反弹无疑是重中之重。也有业内人士指出,开发商一定要认清形势,正确理解房贷新政,它是雪中送来的救心丸,绝不是锦上添花的大还丹。如果还有开发商觉得政策利好、形势回暖而涨价,无异于自断其路。在利好政策刺激下合理定价,转到访量为销售量,以合理利润空间换取最大化地去库存,应是各家开发商四季度的工作重心。

认清形势

变自身优势为销售优势

期末考就要开始了。如果说人口红利是远水解不了近渴,政策利好是理论大于实际,那么对广大开发商来说,最大的实际,其实就是自己手里的产品。

如同牌局,好牌有好牌的打法,烂牌有烂牌的战术。就像赵本山的小品里所说,把“双王四个二”当成“四带二”打出去,再好的牌也会输;而如果满手的烂牌,还不顾一切加大赌注,无异与虎谋皮,极易满盘皆输。

徐志刚认为,利好政策的相继出台实际上为“楼市大牌局”重新制定了对玩家有利的规则。而牌局中最大的玩家就是开发商和购房者。开发商此时要做的就是认清形势,整理好自己手中的牌,尽最大可能将优势转化为胜势。“刚需盘就最大可能地吸引刚需,改善型住宅就做好改善型的文章,定位要明确,目标要清晰,房地产一个项目就能通吃一片的时代已经过去,一个项目想要成功,就一定要有精准的定位。”

楼市其实并不是买卖双方的零和博弈。在“楼市大牌局”中,开发商和购房者是有可能实现双赢的。“开发商的销售好了,就有精力打造更好的设施配套;购房者的投资有了回报,享受到更高品质的居住和生活,就会对开发商产生感情,这是良性循环。”十堰易居营销总监李焰对此深有体会。从香格里拉城市花园到百强世纪城,总有忠实的客户追随着他的脚步购房。“购房者看重的并不是我个人,而是我参与的项目的高品质和良好居住体验。”

十堰楼市走到今天,稍稍放缓一下脚步其实并不是坏事。慢下来,回顾过往,斟酌日后,根据自身体力储备情况,制定下一步前进的路,方能致远。


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关键词:马光远 徐志刚 柳林春晓
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匿名用户 [安徽省滁州市网友] 2014-11-10 09:57:57 发表:
看看十堰下面的五县一市口规划,几乎每个县城规划人口都在20-30万。五个县加在一起差不多150万了,加上城去80,也就是230元,每个县下面还有147镇,每个镇一万人,有是147元,十堰的房子就等着死吧,
匿名用户 [湖北省十堰市网友] 2014-10-21 08:41:14 发表:
夸大其词!十堰市因是打工人口巨大,所以是人口净流出的.全市350万的总人口是五县一市的总人口数,因为十堰的就业市场容量太小,你不可能把这些五县一市的人让他们舍弃自己的工作和生活的居家来十堰住吧,那他们吃什么喝什么?作者本人没有大脑,写这样的文章纯粹是浪费人的时间!
匿名用户 [湖北省网友] 2014-10-20 19:38:59 发表:
其实文章中的数据有误,330万人口是十堰市区加上五县一市的总人口数,城区总人口还不到100万,所以根本不存在房子不够的问题,你总不可能要求五县一市的人都住十堰市区,那五县一市的房子怎么办?
匿名用户 [湖北省十堰市张湾区网友] 2014-10-17 17:27:03 发表:
放屁 追随你的脚步 你以为你是哪棵大葱呀 先洒泡尿照照自己 不降价大家 就不买 气死他们
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