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巅峰对决 业界大佬李焰鲁向华大话商业地产未来

2014-12-11 10:57:34 来源:房产在线 编辑: 0条评论
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房产在线讯  2014年接近尾声,这一年国际一线品牌万达广场、奥特莱斯相继进驻十堰,香港新世界百货和台湾大润发超市也会在明年相继开业,林安、十堰北等商贸物流园项目也在如火如荼的建设中,这些现象是否表明十堰的商业地产迎来了蓬勃的发展呢?发展的背后又有哪些新的机遇和挑战呢?房产在线*专访了百强世纪城营销总监李焰和十堰万达广场副总经理鲁向华,两位行业大佬在房产在线演播室针对商业地产发展现状、北京路的商业地位、写字楼等新产品的*价值、郧阳区商业地产发展迎来新机遇等一些列问题做了精彩的分析和讲解,*对决,正在直播间。

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人物专访实录:

商业地产迎来春天

魏娟:房产在线的各位网友大家好,2014年十堰万达广场、奥特莱斯相继进驻十堰,香港新世界百货和台湾大润发超市也会在明年陆续开业,一些商贸物流园的项目也在如火如荼的建设当中,这一系列大商业项目的落地,是否意味着2014十堰的商业地产迎来了春天呢?在众多的*产品当中,*者又将如何选择,商业风险又将如何规避呢?带着这一系列的疑问,我们邀请到了两位重量级的嘉宾,他们分别是十堰万达广场营销副总鲁向华和十堰知名策划人李焰。

2014年一系列商业项目的落地是否意味着十堰的商业地产迎来了蓬勃发展的春天呢?

李焰:十堰是一直以来可能我们的老百姓对商业的或偏爱的选择,我们原来可能有自己比较固定的几个品牌,比如说是人商、五商或者我们的五堰步行街,原来这一系列的商业是跟着十堰的建设繁荣,这样自然而然的延伸,那大家也都清楚我们从十年前,我们十堰提出我们东部形成这样的一个发展计划,随着这十年的房地产开发建设和我们的东部形成的建设,我们会发现越来越多的商业的业态也发生了很多变化,那应该这么说,随着2014年我们全国*的万达,做奢侈品做的比较好的那个奥特莱斯进驻我们十堰以后,我们会发现我们十堰老百姓有更多的这种选择机会,或是说,除了以前你购物、吃饭或者看电影去人商,但越来越多的可能说,他去逛街的目的不仅仅是购物,可能更多的应该说是一种信息的获取,是吧!一种流行元素的汲取,我相信应该说随着我们万达也好,随着我们奥特莱斯也好包括新世界百货也好,我们十堰人民应该会周六周日的这种时光会越来越丰富。

魏娟:鲁总认为呢?

鲁向华:万达选地有两个基本原则,100万人口,1000亿GDP,这也是刚好去年13年达到了这个标准,基本上说我们是1080亿的GDP,那么也是最后助推万达进驻这座城市,当然这个城市如果是说,没有达到1080,我觉得我来了之后,我感觉这座城市万达也应该了,因为这个城市非常具有活力,和它的,包括我们的人民的这种素质非常高,那么这种素质非常高,他就应该在未来有提供更多的这种消费的可能性,刚刚李总也说了,可能有很多的这种,我们叫做参观和对这种流行元素的获取,我认为可能再加一点就是可能更多的这种体验式消费这种,让他们去真正能领悟到和一二线城市这种同等的,因为十堰不是没有钱,虽然有钱,但是其实他没有消费的这种东西,所以他,很多人可能会去到武汉,或去到这北京、上海甚至赴成都,飞到周边的这些城市去,甚至很多人会,你看,很多人会在年底的时候回去海南岛去度假,对吧!这都是会成为我们生活慢慢的必备的一些出行条件,那么所以说包括万达也好,我们新世界百货也好,包括奥特莱斯也好,这些商业进驻的这个城市,也就是说希望给这座城市带来更多的商业机会或是商业的亮点,我原来有句话我一直记得:“一花独放不是春,对吧!百花齐放才是春。

万达体验式消费、万达位置问题

魏娟:曾今提到百花齐放,那么我就想问一下,像细化到我们万达到底能够给我们十堰市民带来一些什么样的东西呢?

鲁向华:其实万达广场我们叫大商业,其实万达的大商业从00年到现在已经建的变化到叫商业五代,从最开始的组合店到后面的这个集中点,现在的这个叫城市综合体,但是在大商业的变化里,其实我们的业态一直是在变化,我们原来的消费习惯(最早消费习惯)其实我们大家去逛街也好,大家去逛百货可能纯粹为了看一些我们新颖的牌子,那么现在可能更多的,我们整个的万达广场的这个业态的设置上面,我们有百货,我们有餐饮,我们有电影院,我们有娱乐,针对于我们青年人的娱乐城我们叫大玩家,有针对于儿童娱乐城我们叫万达宝贝王,这是今年新出来的业态,包括其他的,我们叫时尚流行品牌,这些元素,所以说在整个未来的这个构造当中,基本上来说,在万达广场里面,你只要从早上10点钟进场,你可以到晚上11点、12点,甚至负一点钟才从万达广场出来,那么,整个的万达他能够带给这个城市可能更多的一些消费上的行为改变,甚至会是一些颠覆性的改变,这些改变会让未来我们的十堰市民更多的可以了解到在这一个大商业里面可以不同的进行购物,可以不同的进行娱乐,休闲,甚至体验到一些异域风情的东西,因为我们未来可能有星巴克,像国际的这种旅游休闲的感觉,这种产品会进来,这种大型的巨头也会进来,所以说在这块的,会有更多的这种,让大家即可以在这里能够获取到更多的时尚的元素和时尚的购物消费之外,还有很多的一些让大家在这里进行停留,甚至几个小时的,这种叫做消费式的业态、体验式业态。

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魏娟:但是有一个问题,像您提到万达可以给我们十堰市民带来吃、喝、玩、乐一条龙的服务,还有一些新鲜的元素,时尚的元素进来,那么我们十堰市民会有一个疑问,万达的位置有点偏,对于这一点你们会如何规避?

鲁向华:其实我觉得这一个话题,不用规避,这个话题其实很容易解决,我觉得是,怎么说呢?我觉得一个城市它是需要发展的,刚刚李总也说到了,我们十堰市在十年前就提出东部发展战略,那么这个城市又为什么会提出东部发展呢?我想也很简单,因为我们不管说从公园路、车城路还是说人民路已经不可能在负荷我们现在的这种,不管是从居住还是从消费的这种交通配置甚至我们出行的配置,对吧!那么万达广场现在在北京北路延长线和发展大道交会的地方,那么两条主干道都基本上说是城市的*干道,我们万达在选址的时候,其中就有一条为什么要选择两条快速,干道,有两条主干道,其实这两条主干道决定到未来我们大家生活的指数,我说一句我们自己的一个标语吧!其实万达广场就是城市*,因为这个项目,他做了100多个已经成功的万达广场项目,已经开业的项目,现在应该是102个开业的万达广场,他每开业一个万达广场之后,他都把万达广场所在的这个区域,它都变成了一个新的城市*,这个是万达自有的功能,自有的业态和负荷功能,他能把这个城市的某一个片区,它真的能够做火,这也是有102个案例能够奠定的。*个呢?跟这个城市规划是相关的,这个项目其实是*的一个山区交会的地方,我们张湾区、茅箭区和郧阳区,山区交会的地方,所以说,这个位置可能在现在大家看起来好像说,离这个北京北路*离我们百强好像还有点远,离雅阁好像有点远,其实雅阁现在算是北京北路*这一块,对吧!但未来可能城市的偏移会往*点,可能往那边移一些。

商业地产巨头之间的竞争

魏娟:李总,刚才鲁总提到万达在哪里,城市*就在哪里,两大商业巨头在北京路并且相距不到三*,百强也是城市综合体,对此您有什么话想说的?

李焰:我能说的通俗一点,更容易能理解,比如说一条路上只有一家饭店,你能做的好吗?我们大城市就会有餐饮一条街,就说我们十堰现象,比如说人民路人商周边,就有五商和中商,就因为这一系类的百货店和街边店的开业,就给了我们十堰人逛街有选择了,去人民路和公园路,变成了我们十堰老百姓常去的地方,为什么?就是因为那边有逛头,是因为哪些商品跟他们的需求是吻合的。

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从这个角度来说,我是十堰市,从我市见证的北京路从一片山,变成了今天一条繁华的路,今天位置,北京路的繁华*是政府的规划,*是路的建设,第三是市民的选择,北京路已经变成了一条向外辐射的路,已经不是一条路这么简单了,我们从今天来看,10年前政府提出的东部新城规划,到底是怎么的一幅蓝图,已经看到雏形了。所以我们更希望大家一起来打造北京路,让这10年选择北京路的老百姓不后悔。让未来的10年,更多的精英一起来建设北京路,在北京路,快乐的生活和工作,因为我们十堰是一个宜居城市。

鲁向华:我觉得这是一个很好的竞合关系,越是竞争越是好做,这个市场不是某一家去做,而是大家一起去做。你看这些大型城市,基本上都是这样做的,你看,在广州有天河城和正大广场,都在一起,中间是宏正广场,对吧,一系列的商场都在一起,你看武汉,武广、世贸、新世界,都在一两*,北京也好,南京也好,南京是全世界*的一个商业体量,3-400万方的,城市慢慢发展,未来会有一个集中度的问题和一个城市功能化划分的问题。

写字楼的甄别及*

魏娟:这就回到了鲁总说的:一花独放不是春,百花齐放春满园。那么还有一个问题,今年写字楼的项目推出的特别多,万达已经推出了,百强也即将推出**写字楼,请两位老总给我们这些想要*的客户介绍下,如何甄别写字楼,如何规避*风险呢?

李焰:十堰*的环境,前几年,我们又看到老百姓去选择了街铺、单身公寓,我记得很清楚,我们看到买了*中学旁边的、单身公寓都基本上看到他们都有了很丰厚的*。从国家宏观经济形势上,我们说所*啊,正规的*渠道,你看,房地产市场*我也不回避,比如十堰来说,已经走上了比较正常的水平,当一件事物发展到正常水平的时候,你*的暴利的时代已经结束。

针对十堰来说,办公楼真正的走向市场也是这几年。以前,我们会发现十堰很多好的办公楼是哪些呢?都是企事业单位,它也不对外销售,更多的是什么呢?那么银行自己用了一部分,还有一部分空在那里,然后就招租。你现在需要办公,很简单,在家里也可以,或者生意做大了一点,在小区里,他也没觉得什么。随着生意越来越大,我们的企业也需要一个体面的办公楼,一个能方便的办公楼,一个满足他需求的办公楼,这种形式下,我们十堰的办公楼又是一个新的发展。在万达之前,我们十堰也有新的办公楼,比如说,万秀城150米高的办公楼,然后有各大开发商规划的蓝图当中,我们也看到包括大洋五洲,它也有他的办公楼,还有刚刚推出的十堰金融*178米高的办公楼。然后,这是一个事物发展的必然规律,到了这个有需求的时候,我们开发商就会提供这个产品,然后更专业的开发商,就会提供更会持久的产品,就不会容易被淘汰。为什么会从老办公楼淘汰出来了?因为无论从硬件还是软件,都无法满足企业物质或精神上的需求,所以企业也要换出来。从这个角度来说,办公楼对于十堰的房地产市场是一个新话题、新产品、新需求,因该说,在十堰很多开发商的推盘的基础上,那么我们十堰的老百姓能有机会接触到办公楼,也有跟多的机会去了解到什么样的办公楼,还能被历史印证的,什么的办公楼做了一段时间后,又改了项目了,不能做办公楼了。

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鲁向华:我觉得21世纪之后,大家的很多的业态的升级也好,包络财富的升级也好,公司的扩张,一定会面临我们的办公环境的需求,新的一个需求,这也是为什么,是因为有这样的一个需求,我们才做了这个产品;而不是我们做这个产品,然后告诉这个城市,你需要这个,不是这样子,其实是这个城市在这个阶段,大家会表现的明显一些,包括我们,包括百强现在也要推出*写字楼,你推出的这样一个产品,一定要让客户变成符合他自己需求的,这一块能够得到一个平衡的包容,这么一个场所的供给,才能对未来真正企业,他想进驻的企业,达到一个平衡,所以说,写字楼市场,是这个城市必然的一个市场。

魏娟:刚才两位老总也说,市场需要写字楼,所以我们作为开发企业来做这个符合市场的写字楼,那么出现另外一个问题,因为现在写字楼很多,万达有、万秀城有、百强也有,然后国际金融*也有,那么这么多写字楼都出来之后,会不会出现写字楼供应过剩的情况?

李焰:从写字楼这个角度来说,刚刚鲁总也说,万达想做的是个性化的,很多有创意的公司,可能更多的会做自己的个性;但更多的大型的企业总部,他可能更需要端正,就比如今天鲁总是穿的西装,西装是正装,对呀!怎么你穿的不戳,打比方说,你今天穿的是粉红色,有个性,要映衬这个环境,我们穿的都是比较灰,你要穿的靓一点。可能从个性化这个角度,就比如我们十堰有,这个角度,但是更多的是平层,也要有复式,你家里人口多了,你需要空间大了,也有别墅,其实办公楼,它的产品也会根据市场的不同需求,去打造不同的办公环境及硬件和软件的配合。

魏娟:郧县撤县该区,变成郧阳区,十堰城区人口达到一百万以上。十堰变成临水而居的城市,汉江穿桥而过,无限美好。作为商业地产, 如何在历史的转折中迎来机遇与挑战呢?

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鲁向华:在九月十几号,我在网上看到郧县撤县并区,这将对十堰发展大有帮助。在网上查一组数据,就查西安的GDP,西安的经济条件,查的时候 突然间就有一个说法,西安的城区规划面积3000多平方米。再查了几个数据,武汉好像8000多个平方米,我对这件事情突然就有了一个新的认识,是从查数据突然间感觉到十堰这个城市的等级又升级了。然后我又看到今天的报纸,国家对城市划级又有新的标准,小型城市20万以下 ,中型城市50-100万,大型城市100万以上,特大型城市500万到1000万以上,十堰也就步入大型城市的范畴。从这个范畴来说,大型城市必 然会有一些城市的规划,先是规模,*是规划,第三是城市的功能,我相信这几个方面都会有新的突飞猛进的发展。因为5000多平方* ,当然这个命题应该是我们城市的主要决策人去想,但是我想我们在做这个项目,我们说“城市综合体”,就是我们在做项目的时候,其实很多时候我们也在想,这个城市未来会怎么发展,你看我们明年的时候飞机场要通,高铁在2017年开通,我觉得这两个一通的话,就真正叫打通了十堰,我相信未来全世界人会更好的了解十堰,也留给未来很大的想象空间。

李焰:从我对十堰的了解来说,好比是郧阳区就是我们以前的郧县,在往前推就是郧阳府,不管是恐龙,还是郧阳的头盖骨,都在证明这个区域的历史是非常深厚的,人类的出现也比较早,它是十堰的根。郧阳区的并入十堰市,我们十堰市在人口增多,这也是一个城市级别奠定的基础。城市的人口,城市的范围以及城市的经济取决于你城市在中国的地位。对这个城市结构的了解,我们也会发现,即使万达进来跟郧阳并进来好像是时间的巧合,其实不是,是一个发展的必然。

鲁向华:这个郧阳区一建,那我就会发现,我们集团发展的布局,也是非常清楚的。说句实话,就是我我2月份过来,来到这个城市时,*次看到这块地,那时候还没有产品,还是三座山,中间一条路。我也在想那个地方怎么怎么,但是从新区一建,整个北京北路和这个区域就天然的成为未来城市的一个*地带,我觉得它现在就像武汉的建设大道,比如说我们北京中间的这条路,我们说建国大道也好,这就是这个路给未来带来一个非常巨大的变化。万达广场只是这里的*个项目,未来万达可能会在这个城市投入更多的资金,来建设这个城市,因为这也是我在万达这几年时间里*次看到我们董事长来到地级市,他很少去地级市,他现在关注的目光要么就是国外的大的项目,要么就是国内的,比如说青岛的东方艺都,原来武汉的汉街,就像这种文旅项目,西双版纳、广州的万达城,因为像这种文旅项目,是未来我们万达希望以文化和旅游,把中国各地的区域文化和旅游的这种特色,把它进行整个的包装。现在我们集团的这个*的开业计划里面,十堰的文旅项目,我们叫万达城项目也好,叫文旅项目也好,要在19年开业。这已经定了,就这种项目,在一个这种城市*几百亿,这个项目所值几百亿,就是我们也非常看好这个城市。甚至说站在我们北京北路延长线桥上,就看我们对面的,那块地就是作为备选。还是那句话,我们还是看中了北京北路这条线,当然还有一块地就是在武当山脚下,那边可能会做一些酒店 ,做一些其他的旅游景点,和武当文化相结合的景点,在这边如果要做的话,可能会做一个巨形的,我们叫万达摩产品,万达摩产品室内娱乐场,里面可能有,比如说雪道啊,滑雪的,及其他的,我们会做跟武当文化、郧阳文化相关的,我们叫十堰秀也好,叫武当秀也好,或者叫郧阳秀也好。这种秀场,比如我们武汉的那个秀场,今年年底就要开了,叫汉秀,就这种剧场他把本地的文化挖掘和现在的高科技技术 相结合起来,打造一台永不落幕的剧场,我觉得这种剧场对中国本地的文化,和我们十堰本地的文化,他未来的发挥让世人了解我们十堰, 了解我们这个城市,这个城市的底蕴,这个城市的人民,我觉得这是非常有帮助的,也利于我们十堰去推广。

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魏娟:万达接下来会给我们带来哪些新的产品和惊喜呢?

鲁向华:下一阶段的话,其实我们几个产品,我相信网友都很清楚,万达其实几个产品,*个就是我们叫大商业,就是万达广场,万达广场里 面可能会有百货,娱乐和餐饮,就这几条,就院线,大歌星,这个大玩家,包括宝贝王,新的儿童娱乐的。*个,嘉华酒店,这个东西我们叫持有,就是这个东西是要*留在这个城市的,和我们的写字楼这块,上个月也推出了一栋,基本上来说,差不多了,销售的结果基本上说超出了集团对我们的欲望,万达应该说叫不败的产品,说叫万达金街吧,我觉得这个产品从长久上来说,它是非常具有*性的和非常具有冲刺潜力的一个地方,因为从万达商业规划的凝聚力,因为从今年上半年的数据来说,万达广场今年一年的人流量应该会超过15个亿 ,就每个店每天的人流量会超过五万。最后一个产品其实就是我们的住宅,住宅样板房这个月29号会展示出来,这个预示着可能下一个阶段 ,我们住宅也会跟广大市民面世,那它更多的细节,我想希望在我们样板房开放的时候,广大网友,还有李总过去指导一下,参观一下。大家过去可以现场看一看,也欢迎大家提出一些意见。因为我想我们做任何事的时候,都不是*的,永远都是在往上不断的深化,不断的进行创新,不断跟新新的一个阶段,那么这个阶段上也是有大家的一些意见慢慢的提拔起来,我想这是一个过程,也希望这个城市未来是真的越来越美好。我们也希望和这个城市共筑良缘,虽然我代表不了万达,但是我觉得我在这个城市,可我在做这个项目,我就希望我做的这些产品可以给市民真正实惠的东西,给市民很好的未来生活期望,我希望去做到。

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