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根据国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》(2011年修订)第三十九条规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
一名在龙门御城项目“认购款”上栽了跟头的购房者愤怒地说,近两年,他才注意到十堰城区通过所谓“认购款”、“VIP贵宾卡”、“预付金”等方式违规销售的开发企业不一而足,如果房地产管理局对此视而不见,甚至“助纣为虐”,那么房地产管理局部分可以“关门大吉”了!
8月10日,烈日炎炎。李军(化名)在十堰城区龙门御城项目施工现场,向开发商杨志国讨要商品房认购款。自今年3月起,找杨志国要钱成为李军每周必做的事情。
和李军一起到施工现场讨要认购款的有20多人。李军掌握的情况是,在龙门御城交了认购款而未能如期见到房子的近80户,其中一部分人已经讨回认购款,仍有约60户在苦苦讨要。
难以讨回的认购款
2014年7月,在十堰经济技术开发区普林工业园上班的李军,得知龙门御城项目正在开发,房价便宜。7月20日,他与龙门御城开发企业十堰市康鸿置业有限公司签订认购协议书。双方约定,李军向康鸿公司支付10万元订金,认购龙门御城11号楼一套85平米商品房,单价3188元,签订正式购房合同时,认购款转作购房款。
售楼部工作人员告知,项目开盘预售初步定于2015年5月1日,届时,双方将正式签订购房合同。李军提供的认购协议书中,双方没有约定具体开盘日期,这为之后的纠纷埋下了伏笔。
2015年3月,李军得知龙门御城项目停工,5月开盘显然镜花水月。这一消息让他心急如焚,自那时起,他每周都会到施工现场查看项目进展,并到售楼部了解情况。
8月10日,位于白浪东风铸造二厂附近的龙门御城售楼部人去楼空。李军说,之前售楼部一直采用拖延手段,将开盘日期一再延后。
方金林和方运生两兄弟与康鸿公司的认购协议签订于2013年11月。康鸿公司给他的承诺开盘日期是2014年5月1日。当时,方运生曾向康鸿公司要求查看《预售许可证》,得到的答复是:正在办理中。他听说龙门御城是由十堰经济技术开发区与康鸿公司共同开发的,是政府“城中村改造”项目,项目规模大。这让他打消了疑虑。两兄弟一起签订了认购协议,支付订金20万元。
得知项目停工后,方运生隔三差五就会到施工现场看看。他希望多了解点项目进展信息,好让心里踏实点。谁知道了解得越多越着急。
方运生而立之年,这套房子是为结婚准备的。购房款来自于父母东拼西凑的借款和自己多年来的积蓄。
“谁知道房子没买成,钱还搭进去了。”方运生悔不该当初没有索看《预售许可证》,原本打算结婚的女友也因此毁了婚约,人财两空的局面让他难以抑制心中的激愤。
龙门御城吸引众多购房者的地方在于:与同期房市相比较低的房价;地处龙门工业园,规划中便捷的交通条件;传闻中与十堰经济技术开发区共同开发,属政府项目;承诺中将同步入驻的幼儿园、小学、初中等教育环境配套。
余德保的认购协议书也签订于2013年,低房价是吸引他交付订金的主要原因。余德保一家四口人从竹溪来到市区,租住在白浪柯家垭。妻子照顾两个孩子,一家人的生计全靠余德保一个人和他的一辆小货车支撑。
“精打细算一个月支出一千多元,一年能攒下一万多块钱,想在城里安个家,这下子全泡汤了。”余德保说。和其他签订认购协议的业主一样,余德保一次性向康鸿公司缴纳了10万元订金。
开盘预售一拖再拖
自从签订购房协议,这些梦想在城里安个新家的准业主们便开始了漫长的等待。
韩兴虎的认购协议签订于2014年4月份,那时候,龙门御城项目建设正在加紧施工。“两个月后,主体框架已经基本完成。施工进度也从那时候开始放慢。”韩兴虎说,时隔一年,工程进度几无变化。
2015年3月起,龙门御城施工人数骤减。李军说,他每次去施工现场,只看得到三两个人在干活,项目基本处于停工状态。
消息传开,购房者开始了讨要说法的旅程。他们在网上创建了一个“龙门御城业主群”,相约“共同进退”。
自那时起,几乎每天都会有购房者到售楼部或是施工现场追问开盘日期。
韩兴虎是人群中最为勤奋的一个,几乎每个星期他都会抽出一天,赶在早上七点前来到开发商杨志国的办公室。
“杨志国承诺的开盘日期从5月改到6月,然后推到7月。到现在也没兑现。”韩说。
2015年5月27日,一部分购房者得到了杨志国的一份书面承诺:龙门御城购房者自交款之日起,违约金按银行利息4倍*,于2015年7月30日前本息一次付清。
“好歹是一份书面承诺,至少算个说法。”购房者赵喜军说。“现在看来,无非是个缓兵之计。”
7月15日,赵喜军再次来到售楼部时,办公室已经人去楼空。
多数人不再对项目开盘抱有幻想,他们多方联系,试图找到杨志国,要求退还认购款。有人报警,有人找到十堰经济技术开发区管委会,有人找到开发区城改办,有人找到房管局。得到的说法大体相同:认购款属双方合同内容,应向违约方索要。
7月21日,经十堰经济技术开发区城中村改造办公室(以下简称“开发区城改办”)协调,杨志国再次向购房者承诺:将于2015年9月10日前退还购房款。
违规销售,有人管吗?
8月10日,记者在开发区城改办见到了满腹牢骚的杨志国。
杨志国说,龙门御城是十堰经济技术开发区城中村改造项目。20*11月,杨与开发区管委会签订项目建设协议。2013年3月项目动工,不久,受高压线路影响须调整规划,项目暂停。2013年10月,十堰经济技术开发区向国土部门申请审批的龙门御城城中村改造项目因故被驳回。
如此算来,这个并没有取得最为关键的国土部门行政许可的“城中村改造项目”,已经上马7个月了。
杨说,此时公司资金陷入窘境。2013年11月,康鸿公司通过低房价、高订金的办法募集资金。
康鸿公司原计划在2014年元旦开盘。但是,到了这个时间节点,这个未批先建的项目没有《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,更不要说是《预售许可证》了。
“没《预售许可证》,卖不了房,没有各项手续,不能以项目抵押向银行贷款。”杨说。
2015年元月,这个主体差不多建好的楼盘才取得了《国有土地使用证》,接着办了《建设用地许可证》,7月20日左右,拿到了《建设规划许可证》。
至今,康鸿公司的资金链完全断裂。杨志国说,接下来办理《建筑工程施工许可证》,需要向政府缴纳400多万元手续费,他对此无能为力。所以康鸿公司距离可以变现的手续《预售许可证》,还山高路远。
8月10日,杨志国坦承,其为获取资金提前收取高额认购款的行为确属违规,但他已无力偿还。
至此,龙门御城项目未批先建叠加违规销售的历程,暴露无遗。这直接导致购房者利益受损,形成一定程度的社会矛盾。
开发区城改办副主任刘劲松说,早在康鸿公司与购房者签订认购协议之前,城改办就曾向康鸿公司下达通知,提醒其不应在未取得预售许可的情况下提前收取认购款。
康鸿公司收取认购款最终“生米煮成熟饭”。 刘劲松说,开发区城改办对此事只能监督,无法强行禁止。目前,城改办将通过协调银行贷款的办法,帮助康鸿公司退还认购款,以兑现开发企业9月份退款的承诺。
市房管局市场监管科一位工作人员说,康鸿公司收取认购金涉嫌违规销售,但此行为属买卖双方自愿,房管局无权强制责令康鸿公司退还认购款。
果真如此吗?
有律师认为,根据国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》(2011年修订)第三十九条规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
采访中,一名在龙门御城项目“认购款”上栽了跟头的购房者愤怒地说,近两年,他才注意到十堰城区通过所谓“认购款”、“VIP贵宾卡”、“预付金”等方式违规销售的开发企业不一而足,如果房地产管理局对此视而不见,甚至“助纣为虐”,那么房地产管理局部分可以“关门大吉”了!
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(文章来源:十堰周刊)
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