十堰市不动产统一登记知识全问答 建议收藏

1、问：什么是“不动产”？

答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，“不动产”是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

2、问：什么是不动产登记？不动产统一登记？

答：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记，是将分散在国土、房管、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

3、问：不动产统一登记的意义？

答：一是提高资源资产利用效益和社会管理效益；二是保障登记安全，权利主体行使物权权利更加方便；三是强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

4、问：《不动产登记暂行条例》什么时候施行？

答：从2015年3月1日起施行。

5、问：《不动产登记暂行条例实施细则》什么时候施行？

答：自2016年1月1日公布之日起施行。

6、问：我市在什么时候开始实施不动产统一登记？

答：我市城区从2016年3月22日起开始办理不动产登记，由市不动产登记*承担城区范围内不动产职责。其余各县市区在2016年6月底逐步开展不动产统一登记。

7、问：不动产统一登记对普通民众有何好处？

答：减少办事环节，提高工作效率，保障不动产交易安全。

比如,之前我市房屋转让需要到房管局和国土局分别办理房产证和土地证，实行不动产登记之后，只需到不动产登记部门办理房产、土地统一登记的不动产权证即可，更为方便快捷。

8、问：从3月22日起，十堰市不动产登记*开展城区全域范围内国有土地使用权及房屋所有权的不动产登记的具体区域有哪些？

答：具体区域是-----张湾区、茅箭区和十堰经济技术开发区全部范围。

9、十堰市不动产登记*的具体办公地点在哪里？如何乘车？

答：市不动产登记*的具体办公地点--------十堰市民服务*大楼北侧二楼【北京北路82号—A(京东路口)】

乘车路线：15、16、18、28、31市城建服务*站下车即到；12、20、58路在柳林路市警校站下车后穿过柳小巷即到。　　

10、问：我市不动产登记有什么程序？

答：因不动产登记与房产交易监管分属不同部门管理，为做好工作的衔接，各地都有各自的做法，我市的基本做法是：对于交易类业务，比如房屋转让、赠与、抵押的，需先到市不动产登记大厅市房管局房产交易窗口申报，领取《交易信息确认单》或《抵押信息确认单》，再到房产交易档案查询窗口出具相关房产查档证明，持证明到市民服务*一楼地税窗口缴税（抵押类业务不需缴税）。最后到市不动产登记*受理窗口提交登记资料办理不动产登记，不动产登记需经过受理、权调落宗、审核、登簿环节，就可以为申请人缮证发证。

对于非交易类业务，可直接到不动产登记窗口申请登记。提醒：办理交易申报、申请不动产登记，须先到登记大厅导询台排号。

11、问：实施不动产登记之前有关部门核发的土地证、房产证是否继续有效？是否需要换发新的不动产权证？

答：实施不动产登记之前，有关部门核发的《土地使用权证》、《房屋使用权证》等各类不动产权属证书继续有效！

根据“权利不变动、证书不变换”的原则，不动产权利未发生变更、转移的，不动产权利人无需更换不动产权属证书。不动产登记部门也不得强制权利人更换。

12、不动产登记费如何收取？

答：住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取证书工本费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取证书工本费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的变更登记，减半收取登记费。

同时，为了减轻办事企业、群众负担，市不动产登记*严格执行上级部门规定，积极作为，对部分收费项目进行了减免，主要包括：土地登记费暂免、登记服务费暂免、不动产登记档案查询费暂免、声明、公告费暂免、实地查看费暂免。

13、什么是权籍调查、落宗？

答：权籍调查和落宗工作是不动产登记的基础性、技术性环节。不动产权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。其中，将宗地信息与宗地上建成的建筑物(构筑物)信息建立关联与对应关系，编制*的不动产单元号即为落宗。

14、问：不动产统一登记的基本原则是什么？

答：不动产登记应遵循以下原则：

⑴依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：①不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；②不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

⑵一体登记原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

⑶连续登记原则。未办理不动产*登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：①预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； ②在建建筑物抵押权登记的；③预查封登记的；④法律、行政法规规定的其他情形。

⑷属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

15、问：哪些不动产权利可依法办理登记？

答：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。  

16、问：不动产登记的类型有哪些？

答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：*登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

17、问：申请人是否必须到不动产登记部门现场申请？

答：申请不动产登记，申请人本人或者其代理人必须到不动产登记机构办公场所，提交申请材料、核对身份、留存照片，并接受不动产登记机构工作人员的询问和见证签字。

18、问：不动产登记能否委托他人代办？

答：可以。申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

1、自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；

2、境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；

3、代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

19、问：哪些情形的不动产登记可以由当事人单方申请？

答：属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

⑴尚未登记的不动产申请*登记的；

⑵继承、受遗赠取得不动产权利的；

⑶人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

⑷下列不涉及不动产权利归属的变更登记：①不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；②不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；③同一权利人分割或者合并不动产的；④土地、海域使用权期限变更的。

⑸不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；

⑹异议登记；

⑺更正登记；

⑻预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；

⑼法律、行政法规规定的其他情形。

20、问：哪些情形的不动产登记必须双方共同申请？

答：共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。

属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

⑴处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；

⑵共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；

⑶不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。

21、问：业主共有的不动产如何登记？

答：建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权*登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书。

22、问：不动产登记的受理条件有哪些？

答：经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：

⑴申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；

⑵申请材料形式符合要求；

⑶申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；

⑷申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；

⑸申请内容与询问记录不冲突；

⑹法律、行政法规等规定的其他条件。

23、问：办理不动产统一登记需要提交的材料有哪些？

答：申请人应当提交下列资料，并对申请资料的真实性负责。一是登记申请书；二是申请人身份证明材料(代理申请的，提交申请人、代理人身份证明材料、授权委托书)；三是相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；四是不动产界址、空间界限、面积等材料；五是与他人利害关系的说明材料；六是法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

24、问：对不动产登记申请材料有什么要求？

答：登记申请材料的一般要求为：⑴申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺；⑵申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件；⑶不动产登记机构留存复印件的，应经不动产登记机构工作人员比对原件后，由不动产登记机构工作人员加盖与原件相符章并签字确认；⑷申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。涉及数量有计量单位的，应当填写与计量单位口径一致的数值；⑸当申请材料超过一页时，应按1、2、3……顺序排序，并宜在每页标注页码。

25、问：对申请材料的格式有什么具体要求？

答：对申请材料的格式要求：⑴采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；⑵幅面尺寸应为符合国际标准的A4（297mm×210mm）纸质介质。

26、问：对申请材料的填写、使用文字有何要求？

答：填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。

申请材料所使用文字应符合下列规定：⑴申请材料应使用汉字文本。少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字；⑵少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用的，应同时附汉字文本；⑶外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本，当事人应签字确认，并对汉字译本的真实性负责。

27、问：对申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称有何规定？

答：⑴申请人为自然人的，申请人（代理人）应使用有效身份证明（如：身份证、军官证、士官证等）上的汉字姓名；⑵申请人为单位的，应使用批准设立机构核准的名称；⑶当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

28、问：《不动产登记申请书》如何填写？

答：申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书。申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字；申请人为法人或其他组织的，申请人应当在不动产登记申请书上盖章。自然人委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字；法人或其他组织委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。

共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。

申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向不动产登记机构提供有效的联系方式。申请人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知不动产登记机构。

29、问：申请不动产登记的身份证明材料有哪些？

答：申请人申请不动产登记，需提交的身份证明材料包括下列几种类型：

①境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

②香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

③台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证；

④华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

⑤外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

⑥境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

⑦香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

⑧境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。

30、问：登记完成前，申请人撤回登记申请的如何处理？

答：申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。但部分登记申请人申请撤回登记申请的，不动产登记机构不予受理。

31、问：在哪种情形下不动产登记机构不予登记？

答：1、申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；2、申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；3、申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；4、申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；5、申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的；6、不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；7、未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；8、申请登记的不动产权利超过规定期限的；9、不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；10、未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记的；11、法律、行政法规规定的其他情形。

32、问：不动产登记部门决定不予登记的，申请材料如何处理？

答：不动产登记机构决定不予登记的，应当制作不予登记告知书、退回登记申请材料清单，由申请人签字确认后，将登记申请材料退还申请人。申请人应当自接到不予登记书面告知之日起30个工作日内取回申请材料。取回申请材料自申请人收到上述书面告知之日起，最长不得超过6个月。逾期不取回的，不动产登记机构不负保管义务。

33、问：不动产登记有无办结时限规定？

答：《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内（公告时间、权籍调查所需时间不包含在登记时限内）办结不动产登记手续，但法律、法规另有规定的除外。

34、问：原有不动产权证书污损、破损、填制错误的，如何换发？

答：不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

35、问：原有不动产权证书遗失、灭失的，如何补发？

答：不动产权属证书或登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

36、问：补发的不动产权证与原权证有无区别？

答：不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

37、问：不动产存在共有人的，如何发证？

答：申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书，并注明共有情况、列明全体共有人；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

38、问：处分共有不动产的，如何申请？

答：处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

39、问：未成年人如何申请不动产登记？

答：未成年人人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请，未成年人的监护人一般是父母。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

40、问：什么类型的登记可以一并申请？

答：符合以下情形之一的，申请人可以一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

1、预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；

2、预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记；

3、建筑物所有权*登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记；

4、不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记；

5、不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记；

6、不动产坐落位置等自然状况发生变化的，可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理；

7、本规范规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。

已办理*登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。

41、问：哪些不动产权利应一并申请办理？

答：建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记；申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

42、问：哪些不动产登记的无需当事人申请？    

答：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：

登记机构依据人民法院、人民检察院、人民政府相关部门等依法作出的嘱托文件直接办理登记的；

②登记机构依据法律行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的；

③法律、行政法规规定的其他情形。

43、问：不动产登记的一般程序有哪些？

答：⑴依申请登记的程序。申请→受理→审核→登簿。

⑵依嘱托登记的程序。依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件办理：嘱托→接受嘱托→审核→登簿。

⑶依职权登记的程序。登记机构因不动产灭失等原因办理依职权注销或其他登记事项的：启动→审核→登簿。

44、问：不动产登记以什么作为基本单位进行登记？

答：不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。

①没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元；②有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元；③有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

45、问：不动产权证书和不动产登记证明在什么情况下生效？

答：不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写，在加盖不动产登记机构不动产登记专用章后生效。

46、问：不动产登记机构是否有权对登记相关事项进行调查？

答：不动产登记机构有权对登记相关事项进行调查。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定：对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

47、问：哪几种类型的不动产登记需要登记部门派人进行实地查看？

答：以下不动产登记类型，不动产登记机构须进行实地查看：

⑴房屋等建筑物、构筑物所有权*登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；⑵在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；⑶因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况；⑷个人、单位自建房的不动产权属证书遗失、灭失，权利人申请补发的，查看房屋是否存在、是否改（扩）建；⑸登记机构认为有必要实地查看房屋真实现状的其他情形。

48、问哪几种的不动产登记类型需要发布公告？公告由谁发布？　　

答：《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条明确规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：⑴政府组织的集体土地所有权登记；⑵宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的*登记；⑶不动产登记部门依职权更正登记；⑷不动产登记部门依职权注销登记；⑸法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记公告，由不动产登记部门发布。

49、问：不动产登记公告的期限有无明确规定？公告期限一般为多长时间？

答：公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

50、问：哪种情况下不动产权利人可以申请不动产变更登记？

答：下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：⑴权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；⑵不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；⑶不动产权利期限、来源等状况发生变化的；⑷同一权利人分割或者合并不动产的；⑸共有性质发生变更的；⑹抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；⑺*额抵押担保的债权范围、*债权额、债权确定期间等发生变化的；⑻地役权的利用目的、方法等发生变化的；⑼法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

51、申请国有建设用地使用权及房屋所有权*登记，应提交哪些材料？

答：1、不动产登记申请书；2、 申请人身份证明；3、 不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、  建设工程符合规划的材料；5、 房屋已经竣工的材料；6、 房地产调查或者测绘报告；7、 建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；8、 相关税费缴纳凭证；9 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

52、申请不动产登记所需的土地权属来源材料包括哪些？

答：（1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料；

（2）以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料；

（3）以租赁方式取得的，应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料；

（4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交作价出资或者入股批准文件和其他相关材料；

（5）以授权经营方式取得的，应当提交土地资产授权经营批准文件和其他相关材料。

53、个人联合建房申请不动产*登记中有哪些规定？

答：若存在违反规划建设、超占土地的情形，申请人需先到规划、国土部门解决房屋超建（含超层、超面积等）、土地超占问题后，再申请不动产*登记。对于因审批手续不完备，导致房屋不能以“套”、“间”作为不动产单元的，只能依据规划审批的各户房屋建筑面积计算份额，权利人以“按份共有”申请登记。同时，在处置“按份共有”的不动产，须由共有人共同申请。对于严格按照规划、国土部门审批建设的，申请人可按“套”作为不动产单元申请不动产*登记，但须提交“联合建房协议”（各联建人对各层、各套房屋归属进行合同约定）作为登记申请材料。

54、申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需提交哪些材料？

答：1、不动产登记申请书；2、 申请人身份证明；3、 不动产权属证书（房产证及土地证）；4、国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括买卖合同、赠与合同、作价出资（入股）协议等；5、已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；6、划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；7、 依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；8、 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

55、办理房屋、土地过户是否需要先换领不动产权证？

答：为方便群众，简化流程，对于房产证、土地证齐全，且权利人一致的，在办理转移登记前不需要换领不动产权证书，可在转移登记业务时一并发放不动产权证书。

56、哪些情况可以申请注销国有建设用地使用权及房屋所有权，需提供什么材料？

答：（1）不动产灭失的，提交其灭失的材料；

（2）权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的，需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料；

（3）依法没收、征收、收回不动产的，提交人民政府生效决定书；

（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

57、仅有房产证，未取得土地证的房屋能否办理不动产转移登记？

答：根据不动产登记一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。未取得土地证，仅有房产证的房屋目前不能上市交易。

58、仅有房产证的房屋如何补办土地登记？

答：可要求原售房单位提供用地手续，申请国有建设用地使用权验收并办理国有建设用地使用权不动产权证书，然后为各购房户办理土地使用权分户的同时一并换发不动产权证。

59、村民在宅基地上建房申请不动产登记需提供哪些材料?

答：1、不动产登记申请书；2、 申请人身份证明；3、 不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、房屋符合规划或建设的相关材料；5、不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点*等有关不动产界址、面积等材料；6、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

60、申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权*登记需提交哪些材料？

答：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、建设工程符合规划的材料；5、不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点*等有关不动产界址、面积等材料；6、建设工程已竣工的材料；7、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

61、申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记登记对于受让方身份有什么特殊要求？

答：受让方应当为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外。

62、何为地役权？何种情况可设定地役权？

答：地役权系用益物权，是指按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。以下情况可设定地役权：1、因用水、排水、通行利用他人不动产的；2、因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的；3、因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的；4、 因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的；5、其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。

63、何为抵押权？以不动产设定抵押权有哪几种类型？

答：抵押权系担保物权，是指在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。设定不动产抵押权有以下几种类型：

1、一般抵押权。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权*登记；

2、*额抵押权。为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请*额抵押权*登记；

3、建设用地使用权及在建工程抵押权。以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权*登记。

64、哪些不动产不得办理抵押？

答：1、土地所有权、海域所有权；2、耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的不动产；5、依法被查封的不动产；6、 法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

65、申请抵押权*登记需提交哪些材料？

答：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书。4、主债权合同。*额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；5、  抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。*额抵押的，应当提交*额抵押合同。6、下列情形还应当提交以下材料：（1）同意将*额抵押权设立前已经存在的债权转入*额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入*额抵押权担保范围的书面材料；（2）在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；7、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

66、个人仅持《房屋所有权证》，未取得《土地使用权证》申请办理抵押登记的，能否办理？

答：个人仅持《房屋所有权证》，未取得《土地使用权证》申请抵押，经抵押权人同意，并签订了借款合同、抵押合同的，可以办理。但不动产登记部门将在登记簿和《不动产权证明》的“附记”栏标注“该不动产仅包含房屋权利，土地使用权未办理”。

对于单位、企业仅持《房屋所有权证》申请办理抵押登记的，暂不受理。

67、单纯土地使用权抵押建设工期过期的能否办理？

答：单纯土地使用权抵押但建设工期过期的，需先办理建设工期延期手续，签订建设工期延期合同，权利人持《土地使用权证》和建设工期延期合同申请办理单纯土地使用权抵押登记。

68、两证（房产证、土地证）齐全办理抵押权登记的，是否需要换领不动产证？

答：两证齐全且权利人一致的，在申请抵押权设立登记时，需要先持两证换领《不动产权证书》，然后再申请抵押登记。

69、对于仅经过河道及规划管理部门批准、建造在河道上的房屋，仅有房产证申请办理抵押登记的，可否办理？

答：对于仅经过河道及规划管理部门批准、建造在河道上的房屋，权利人持房产证申请办理抵押登记，经抵押权人同意，并签订了借款合同、抵押合同的，可以办理。但不动产登记部门将在登记簿和不动产权证明的“附记”栏标注“暂未取得合法的土地使用权”。

70、对未计容积率的地下车库，权利人持房产证办理抵押登记的，可否办理？

答：对于未计容积率的地下车库，若权利人持房产证申请办理抵押登记, 经抵押权人同意，并签订了借款合同、抵押合同的，可以办理。但不动产登记部门将在登记簿和不动产权证明的“附记”栏标注“暂未取得合法的土地使用权”。

71、已取得土地使用权，地上有房屋但没有办理房屋登记的，能否办理单独土地使用权抵押登记？

答：可以办理单独建设用地使用权抵押登记，并在登记簿及《不动产权证明》“附记”栏标注“该不动产仅包含土地权利”。

72、注销抵押权需提供什么材料？

答：已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记：1、主债权消灭的；2、抵押权已经实现的；3、抵押权人放弃抵押权的；4、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；5、法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

注销抵押权的，需提供：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、抵押权消灭的材料；4、抵押权人与抵押人共同申请注销登记的，提交不动产权证书和不动产登记证明；抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书；5、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

73、查询不动产登记资料需要符合什么条件？

答：（1）权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；

（2）因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；

（3）人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；

（4）法律、行政法规规定的其他情形。

查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。

74、查询不动产登记资料需要提供什么材料？

答：申请人申请查询不动产登记资料，应当填写不动产登记机构制定的不动产登记资料查询申请书，并应当到不动产登记机构现场提出申请。查询不动产登记资料提交的材料包括：

（1）查询申请书；

（2）  申请人身份证明材料。委托查询的，应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料，境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证；

（3）利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料；

（4）人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件；

（5）  法律、行政法规规定的其他材料。

75、查封期限届满是否需要查封法院出具解封文书？

答：查封期限届满不需要查封法院另行出具解封文书，申请人可到不动产登记*查、解封登记窗口填写注销查封审批单，经审批注销已到期的查封登记后，办理其他登记业务。

76、什么是更正登记？

答：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，可以依职权依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

77、什么是异议登记？异议登记有什么作用？

答：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

78、什么是预告登记？什么情况下可申请预告登记？

答：预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。目前开展的不动产预告登记主要有以下几种情况：一是商品房等不动产预售的；二是不动产买卖、抵押的；三是以预购商品房设定抵押权的。

79、预告登记可以由购房人单方申请吗？

答：可以。原则上预告登记的申请主体应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。但预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。

80、问：伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担哪些法律责任？

答：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。