十堰新规 商品房开发应按3％比例配建廉租房

城区范围内符合规定要求的商品房开发项目，应按项目规划建筑总面积3％的比例配套建设廉租住房，建成后无偿交给政府，产权归政府所有。记者昨日获悉，《十堰城区保障性住房建设租赁管理实施办法》（以下简称《办法》）已由市政府常务会议审议通过，近日即将实施。

用工超过300人的企事业单位可自建公租房

“保障性住房是指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格或租赁价格、面向城市低收入住房困难家庭及新就业无房职工与外来务工人员的、具有保障性质的政策性住房。”市房管局相关负责人介绍说，我市张湾区、茅箭区、十堰经济技术开发区范围内公租房（廉租住房）建设的监督管理、租赁补贴发放、公租房与廉租住房的申请与配租管理、经济适用住房后期交易管理等都适用本办法。

市房管局相关负责人在接受记者采访时介绍，此次出台的《办法》明确，城区主要通过用工较多的企事业单位和工业园区利用自用土地自建公租房、商品房项目配建廉租住房等方式筹集房源。

据了解，经市住房保障领导小组批准，城区范围内用工超过300人的企事业单位或工业园区，可以利用自用土地建设公租房，其工业用地中的行政办公及生活服务设施用地，可优先满足公租房建设需要。企事业单位和工业园区自建公租房，必须符合城市规划和土地利用规划的相关要求，纳入公租房建设计划。

市房管局相关负责人介绍，用工较多的企事业单位和工业园区自建的公租房，按照“谁*、谁所有、谁*”的原则，由建设单位统一进行租赁管理，不得将房屋出售。

商品房开发应按3％比例配建廉租房

《办法》指出，商品房项目配建廉租住房，是指城区范围内符合《办法》规定要求的商品房开发项目，应按项目规划建筑总面积3％的比例配套建设廉租住房，建成后无偿交给政府，产权归政府所有。

据市房管局相关负责人介绍，《办法》规定的应配套建设廉租住房的情形包括：规划区范围内所有通过招标、拍卖、挂牌和协议出让、变更土地使用性质等方式，新取得商品住房开发建设用地使用权的项目。

商品房项目在实施过程中按规定程序提高了项目容积率，其容积率增加部分应按规定比例配建廉租住房。

已签订配建协议的项目，但在项目实施过程中容积率指标按规定程序进行了增或减，其配建面积按新确定的容积率指标做相应的调整。

因城市建设等原因发生土地置换行为的，如置换土地的价值超过被置换土地，其超额部分应按规定比例配建廉租住房。

商品房项目在实施过程中发生转让行为的，其廉租住房配建义务随之转移。

四种情形的商品房可不配建廉租房

“《办法》同时明确，具有下列情形的商品房项目，可不配建廉租住房。”该负责人介绍，这些情形包括：在我市廉租住房配建政策施行以前取得的商品房开发用地，在土地使用性质、容积率指标等没有做出调整的前提下，所发生的土地转让、等价值置换等行为，可不配建廉租住房；棚户区改造项目中居民回迁安置房面积，不计入配建面积基数；纯商业或办公等开发建设项目，可不配建廉租住房；市、区政府主导的公益类开发建设项目，经报请市政府批准后，可不配建廉租住房。

据介绍，《办法》明确规定，企事业单位和工业园区自建公租房、商品房项目配建的廉租住房，可以享受国家政策文件所规定的保障性住房免收行政事业性收费和政府性基金等优惠政策和国家规定的各项税收优惠政策。

我市城区实现公租房与廉租住房并轨运行制度，商品房项目配建的廉租住房由市房管局统一进行租赁管理。市房管局可根据房源数量和保障对象的实际需求，将配建的廉租住房转为公租房进行配租。

配建的廉租住房在移交时不得存在抵押、债权债务等*问题。在办理不动产初始登记时，市不动产登记部门直接将廉租住房不动产权利人登记为市政府指定的单位或部门。

配建的廉租住房在交付使用后，其日常物业管理工作由所在小区统一管理，承租人应遵守小区物业管理的各项规定。

低收入住房困难家庭等可享受住房保障

据了解，我市城区住房保障方式分为以下几种类型：租赁补贴、公租房和廉租住房实物配租。申请人可根据个人所具备的条件与实际需求，选择其中一种保障方式。

据介绍，城区居民和持有城区居住证的低收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员，在其家庭或个人条件符合规定要求的前提下均可享受住房保障。《办法》还明确了租赁补贴的发放，各区房管局将纳入保障范围的申请人名单、身份证号、补贴金额等信息报送区财政局，区财政局将补贴资金直接发放到申请人账户。租赁补贴每半年发放一次。

租赁补贴发放标准，由市房管局拟定并报请市政府批准后执行。市房管局应根据城区人均住房面积、市场租金等变化情况，经报请市政府批准后，适时调整基本住房保障面积和补贴标准。

租金标准实行政府定价

《办法》在明确实物配租时要求：在房屋分配上，可采取随机摇号或抽签等方式确定申请人的选房顺序号，申请人按照选房顺序号依次选择房号。摇号或抽签过程应接受公证部门和申请人代表的现场监督。

没有配租到住房的申请人，将作为轮候对象，轮候期为一年，一年内轮候顺序号有效。轮候期超过一年的，则由市、区房管局按《办法》有关条款的要求，组织相关部门进行复审，复审通过的轮候对象，其轮候顺序号依然有效。复审没有通过的，由市、区房管局书面通知申请人并说明理由。

申请人在选择房号后，应在规定时间内签订租赁合同，办理入住手续，合同租赁期限为1年。

符合承租条件的申请人未在规定时间内选房、无正当理由不接受配租的住房、不签定租赁合同或不按合同约定办理入住手续的，视同放弃，本年度不得再次申请。

公租房和廉租住房的租金标准实行政府定价，由市物价局核定，其租金标准每两年核定一次。其中，公租房按照略低于同地段住房市场租金水平的原则核定，并定期向社会公布。租赁合同期满后，按新核定的租金标准执行。

承租人应按保障性住房所在小区的物业管理标准缴纳物业管理费。

房屋产权归政府所有的公租房和廉租住房（含配套商业用房、车库及其它设施）的租金收入以及按规定收取的滞纳金、罚金等收入全额上缴财政，实行收支两条线管理。

对租房保障对象实施动态管理

公租房和廉租住房保障对象实施动态管理，动态管理对象为已纳入保障范围、享受住房保障的家庭或个人。动态管理周期为每年核实一次保障对象的相关条件。《办法》明确处理方式：符合保障条件的，继续享受住房保障；不符合保障条件的，按照终审权限，分别由市、区房管局书面通知申请人并说明理由。《办法》强调，在动态管理工作中，对不符合条件的保障对象，市、区两级房管局应停止发放租赁补贴或收回已出租的房屋。

享受租赁补贴的，停止发放租赁补贴的时间从发出书面通知后下一个发放周期算起；承租房屋的，租赁期满后不再签订续租合同，并给予3个月的腾退时间。腾退期内的房租标准，仍按原租金标准执行。腾退期满后仍没有退回房屋的，按市场租金计算房租。

承租人不得改变所承租房屋的结构和使用功能。承租人在退出保障性住房时，不得损坏房屋内部的相关配套设施。承租人对承租的保障性住房及其设施造成损坏的，应当恢复原状或赔偿损失。

租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市房管局提出书面申请，由市房管局按规定程序进行复核，经复核后符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

承租人在退还房屋时，应足额缴纳拖欠的租金；没有足额缴纳租金的，市房管局可依据租赁合同的约定追缴所拖欠的租金。

经适房取得产权满五年后可上市交易

记者了解到，《办法》还对经济适用住房后期交易管理进行了规定。

已购经济适用住房在取得房屋所有权证（或不动产证）满五年后方可上市交易，交易前须按照同地段普通商品房市场价与原购买价格差额的60％缴纳土地*等相关价款。*由市房管局负责收缴，并全额上缴市财政局。

在全额缴纳土地*等相关价款后，相关部门才能办理房屋交易手续和不动产登记手续。交易过程中的其它税费，按国家政策规定执行。

在缴纳土地*等相关价款后，房屋性质变更为商品房性质。