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get了这些技能 你就再也不用愁手上的房子卖不出去了

2017-07-21 17:20:13 来源:房产在线 编辑:橙子 0条评论
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很多人在卖二手房源时都不太清楚需要走什么样的一个流程,在卖房时要注意些什么。有的人不放心,怕自己会吃亏就去花点钱找中介,但是中介一般都会为自己捞上一笔或者以各种理由向你巧要咨询费。所以卖房不比买房省心,每件事情都需要自己去了解并且亲力亲为。下面小编结合网上资料为大家整理出卖二手房源的流程以及相关事项。

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卖房流程

1、议价

您在出售房子时,若有买方意愿出价,一定会向您杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本,价钱高低往往取决于消费者的认定与市场的成交行情,所以一定要预留杀价空间

2、收定金

若双方决定交易房屋了,买方买必须先付定金。所谓定金是买方为确保契约覆行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。您收下定金后,若买方反悔,则您有权没收定金,反之若卖方(您)反悔,则必须加倍退还。

3、签约

双方在签署协议时需要注意携带房本产权人身份证,签约时需要卖方产权人到场,如果不能到场需要提供委托书,如果房产是夫妻共有,还需要提供《配偶同意出售证明》

4、审核环节

买方需要做资质审核,确定有购房资格;卖方也需要做房屋核验,以确保房屋产权清晰,无抵押查封可正常上市交易(两项可同时进行)。

5、网签

二手房网签是房地产管理部门强制要求的。一旦网签成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,您也就无法再将房屋售予他人。当然一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以打网签,买卖双方可以去房产所在地的住建委出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

所需资料:

买方:身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡。

卖方:身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

6、资金

资金过程中,卖家(您)需要在银行开户,买方将钱打入该账户,银行将这笔钱暂时【冻结】,【过户】完成后解冻,付给卖家。

7、完税、过户

买卖双方必须在签约后30日内去房屋所在地的地税局完成缴税,买方契税需在房管局缴纳

过户需要准备的证件:

买卖双方身份证明(买卖双方任何一方不能到场,则需提供委托书、身份证原件及复印件);

存量房网签信息表(原件);

原始购房或合法票据原件及复印件;

购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

房屋权证(原件及复印件);

国有土地使用权证(原件及复印件);

带有"银联"标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

8、收尾款

买方将剩余的屋款全数付清。 

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房屋买卖应注意事项

1、买卖双方购房违约金必须约定明确,有必要的时候需要以"补充协议"的形式出现。由于目前房价变化大,有些业主为了能够将房产更高价出售,选择毁约,因此为了保护买方的权益不受损害,应在签订房屋买卖合同时明确说明。

2、购房者需尤其明白一个常识:直系亲属并非业主的当委托代理人

相关介绍说,在他们公司成交的部分二手房屋买卖案例中就有这样的真实案例:妻子拿着房本进行房屋出售,而购房者认为户主的妻子理应可以代理,于是签订相关合同,支付了房款,结果到后户主并不承认该行为,导致购房者损失惨重。

3、付款时间,房屋交付时间需约定明确。买卖双方都可在签订合同后明确其相应义务的履行期限,若到期限未付款或交付房屋的话,一方可依据相应条款要求对方承担违约责任;而中介公司作为居间人,在买卖双方就上述问题产生纠纷时,可通过合同明确约定的相应时间对纠纷进行调解。若未明确约定相应时间,出现纠纷后,再让双方达成一致,比较困难。付款时间、房屋交付时间约定明确,买卖双方履行其义务有了明确的期限,即使出现纠纷,也可知道是何方的责任。

4、有必要记录并保留双方的有效联系地址。介绍说,在二手房屋买卖合同签订后,以下情况时有发生:

(1)合同签订后,购买人的购买意愿转变,不愿继续履行合同,与之联系,其人已不知踪影。想要走法律程序,因不知买家去向,无法追讨。

(2)房屋过户后,业主收到尾款,未做物业交验或未做土地使用权的转移,就拿钱走人,找不到了。

5、仔细审查代理人代理权限的重要性。在二手房屋的买卖过程中曾经遇到过因为代理人代理权限审查不清而导致影响合同效力的。首先,要看有无代理时限,若委托书已超过代理时限,则需要其重新提交委托书;其次,看代理权限,看代理人是否有权力处理房屋买卖合同相关事宜。

6、在二手房屋的买卖过程中,买卖双方都要了解一个很重要的细节,定(订)金不能超过交易总价款额的20%,否则超过部分也是不能适用定金罚则的,是无效的。

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 房屋买卖常见纠纷

(一)逾期交付房屋纠纷。

(二)权属证书缺失引发的纠纷

(三)一房二卖纠纷。

(四)房屋质量纠纷。

(五)房屋面积误差纠纷。

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关键词:二手房 卖房流程 注意事项 卖房纠纷
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