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2021年年终楼市白皮书预判篇:2022年十堰楼市怎么走?这8个预判,或将成为趋势

2022-01-23 16:55:08 来源:房产在线 编辑:隔壁老王 0条评论
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购房行为有一部分是基于对于未来的预判,而预判则是基于逻辑来推断。未来楼市会发生什么样的变化?这是很多房企和购房者最为关心的话题。

回顾2021年的十堰楼市,可以说是最不同寻常的一年,因为这一年发生了太多的“出乎意料”。若以半年期为分水岭的话,无论从是宏观环境还是到具体市场,前后的变化完全可以用“冰火两重天”来形容。

现在站在这个时间节点上,让我们先来回顾一下2021年初做的8个预判,其中“熊家湾还会“火”多久”、“老城区宝刀未老”、“天津路刚需首 选之地”、“楼市从暗降到明降”,“头部房企依然占据引 领地位”,“十堰楼市正在经历变形计”这6个预判已经成为现实。通过对这些预判的回顾,我们会以专业的角度、前瞻的视角出发,再来对 2022年楼市作出新的预判。

2021预判回顾

预判① 热盘恒热冷者入冬 熊家湾区域分化明显(√)


前几年,随着交通利好、商业加持、市政规划等一系列的机遇,让熊家湾片区成为在十堰城区的版图扩张中,几个新片区中的佼佼者, 2020年一度达到顶峰。但是到了2021年,受大范围经济与政策的影响,市场整体走向迷茫,让十堰楼市暂时冷静,熊家湾也开始接受前所 未有的考验。热盘恒热,冷者入冬,两极分化明显。知名房企现危机,楼市降温,房企生存愈加困难,目前面临的种种问题也让购房者在选择该片区的时候,更多了一些思考。

预判② 已就位的北广场或将开启发展元年


环绕北京南路、重庆路、林荫大道一、二、三号以及重小路、遇真路,武当路、车城路、人民南路呈现出来的立体多维的交通路网,让北广场成为新片区中交通优势最为明显的区域。单论发展空间,确实给购房者了带来最多的想象,然而商业价值却始终未能凸显。原本让购房者从年初念叨到年尾的吾悦项目,又始终未能落定,这让北广场的发展暂时未能出现大的突破。

预判③ 教育优渥 多盘云集 这里是刚需首 选地(√)


在政 府规划中,天津路被定位为“商贸服务与居住区域”,将集中布置商住、文化、办公、居住等用地。2021年,林荫大道1、3号线相继通车、3所学校投入使用,使得交通提速,教育升级。今年以来增加3个新盘,让区域内的楼盘数量增加,产品也更加丰富起来。相对其他片区来说,价格上具有明显的优势,加上丰富的教育、医疗配套,让该区域受到了更多刚需购房者的关注。

预判④ 机遇与挑战并存,这里将成置业新版块


2014年,郧县撤县设区,7年时间在全新规划的引 领下,历经了“蝶变”。相对于主城区,郧阳拥有更加优美的山水环境和更富魅力的人文空间,也确实吸引了不少项目的入驻。但目前依然存在产业单一和区域创新不足的困惑,导致郧阳区在2021年,并没能出现大批十堰购房者转向郧阳区置业的火热现象。

预判⑤ 旧改+新政发力 老城区宝刀不老锋芒再续(√)

2021年主城区改造老旧小区达60个,涉及居民39883户,目前已基本完工。2022年主城区还将计划改造老旧小区达87个,涉及居民17061户。尽管新区的加速不断,但是主城区在十堰人心中的地位始终不可撼动。除此之外,百二河生态修复工程的进行、城市道路天桥的公示、五大商圈的改造升级招商…诸多事关民生的项目开展,让主城区的更新从未止步,其完善的商业、交通、学校、文化等配套依旧吸引着购房者的眼光。

预判⑥ 库存高压力大 楼市从暗降变成明降(√)


2021年8月份,新房库存突破2万套,创近3年来库存新高。通过与近3年十堰新房年均销量17199套来对比,仅消化库存就需要1年多,后续还有不少已建设未预售、十堰已规划未入市的新房房源等,各大开发商之间竞争更加剧烈。下半年为了促进销量,各项优惠措施也在不断升级。据房产在线统计的房价来看,降价楼盘有数十个,其中也不乏市场的一些热门楼盘,11月份有楼盘的最 高降幅甚至达到500元/㎡。

预判⑦ 分化加剧 头部房企占据主导引 领销量(√)


近年来,随着十堰楼市大量新盘入市,大盘云集,购房者在买房的时候,精挑细选之下,对房企的硬实力要求逐年提升。从品牌号召力、户型实用性、景观设计理念、物业管理水平、区域发展潜力、产品业态等都进入购房者的全面对比行列。通过2020年与2021年十堰楼市成 交前十的数据对比,变化不大。热门楼盘依然畅销,流量被热盘瓜分,使得非热门楼盘生存困难,头部房企和其他房企之间的差距拉的更大,最终头部房企瓜分楼市大份“蛋糕”。

预判⑧ 十堰楼市正经历“变形计”(√)


十堰的楼市结构在悄悄发生变化。随着“高质量发展,高品质生活”的购房主旋律奏响,十堰的楼市也进入了新的发展阶段。新的理念、新的产品正在悄无声息的改变着购房者的观念。居住社区综合规划,生活圈的概念成为十堰楼市发展的重要创新之举。房子已经不再是简单地满足居住空间要求,而向更高质量、更多功能和更智慧化的方向发展。

2022年楼市预判

预判① 政策导向 十堰人居迎来重大升级


从“住有所居”到了“住有宜居”,“十四五”规划明确了十堰人未来5年的人居环境将改变。全省住宅小区专业化物业覆盖率达到60%,城镇新建住宅须100%达绿色建筑标准,新建住宅装配式建筑比例达25%。在这三个指标的影响下,人居将更加精细化、绿色生态建筑将成主流、装配式建筑比例将增加、物业管理也会更加专业规范也更加智能。

预判② 以稳为主 上半年依旧是购房好时机 下半年或有转机


据不完全统计,去年12月份,十堰楼市有30+楼盘调价,下调楼盘较多,并且各种营销如低首付、特价房、全民营销等。到1月份,尽管优惠信息还在继续,但新房价格已经明显趋于稳定,后续这些营销措施时间还将继续拉长。从全局上判断,2022年十堰楼市调控以稳为主,房价或不再会出现太大的波动,但受一些规划导向,地价提升、产品差异等因素的影响,楼市情况慢慢稳定之后,也不排除下半年十堰楼市会有新转机的可能。

预判③ 十堰楼市多维度分化加剧 影响购房者抉择的因素增多


随着市场的不断发展,楼市分化的格局变得越来越多样。区域的分化,购房者会选择交通、学校、商业、医疗配套更好的区域;产品的分化,同一片区内的产品,购房者会优先从产品设计、园林景观、空间格局等方面来对比,选择更优质的品质;房企的分化,在供应能量充足的买房市场主导下,热门区域也不是每个楼盘都畅销,非热门楼盘也有通过营销手段获得好销量;资源的分化,在各个区域发展中,不同区域会因市政规划的倾斜、各项资源配比的不同,发展差异化。

预判④ 土地储备丰富 市政加持 发展更多向新区倾斜


随着城市的不断发展与扩张,十堰逐渐演变成一个多区域共同发展的模式,在外扩的过程中,也产生了很多新兴的区域。从2021年两次推介会综合而来的信息看,未来十堰还将推出13个区位共5981亩的土地,这些地块包括了发展大道、建设大道、林荫大道、十堰大道、玄岳大道等路段沿线,基本贯穿了城市的东西。而这些区域内也包含了不少如道路、民生等不少公示及在建将建的重 点项目,在政策的大力支持下,这些区域未来也将发展更加迅猛。

预判⑤ 新商业兴起 老商业升级 十堰商业进入快车道


北京路百强中 心·环球港的开业;十堰花园城、燕林市场等也开启了火热招商;备受期待的名创吾悦广场、新城吾悦广场、铜锣湾·香港小镇等大型商业综合体还在有序推进中。不管是从现在的十堰商业综合体的布局,还是湖北省对商圈打造的政策引导,都表明十堰已经进入到了新商业兴起,老商业升级的关键时期。在2022年或后续更长的时间内,十堰或将拥有更多的商业体项目。

预判⑥ 新盘供应、土地供应或将放缓 新房入市量节奏放缓


供应量的增加、销量的减少,让十堰商品房库存达到了一个前所 未有的高度。而2021年10月份新建商品住房供应量仅为582套,也让十堰楼市库存时隔8个月首 次迎来下降。而2021年土拍市场也经历了超乎寻常的冷淡,全年房企拿得新地块仅有7宗,相比2020年大大缩水,这也意味着2022年新盘供应不多。同时,在三道红线、楼市大环境影响下,2022年各大房企或将减少扩张步伐,以稳为主,拿地也会愈加谨慎,诸多影响下,2022年楼市新房入市量节奏将放缓。

预判⑦ 保障性租赁住房供给扩大 产品占比将增加


在“十四五”规划中提到的,湖北重 点城市预计建设筹集保障性租赁住房约30万套。继省住建厅印发的《关于加快保障性租赁住房的通知》,新增的保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主。十堰也于8月11日发出通知,拟征集一批保障性租赁住房项目,主要来源将集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋、国有建设土地等符合保障性租赁住房建设(改建)条件的项目为主,另一方面2021年土拍详情里有多宗地块涉及了保障房的配备。

预判⑧ 面积增加 产品多样 刚改型产品正在成为市场主导


根据2021年民意调查数据显示,购房者意向购买度最 高的户的面积区间为建面约100-120㎡,占比44%,同比2017年成 交的套均面积增加了16.12个平米。这个数据透露着十堰购房者面积需求也在日渐增长。对比之前市场上的小户型的房源已经变少,取而代之的是面积大的,比如市面上新出现的生态洋房、大平层等产品。可以预见的是刚改型产品已经正在成为市场主导。


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